DOSSIER DE MISE EN COPROPRIETE.
Charges de copropriété : à quoi servent-elles et comment sont-elles calculées ?
Les charges de la copropriété sont réparties entre les différents copropriétaires selon le règlement de copropriété et dans le respect du cadre légal fixé par la loi du 10 juillet 1965.
C’est le syndic qui se charge de les recouvrer en réalisant des appels de charges ou des provisions.
Les charges comprennent tous les frais engagés pour la copropriété, son administration, son entretien, l’installation d’équipements et la maintenance de ces derniers.
On distingue les charges générales des charges spéciales, dont la répartition ne suit pas les mêmes règles.
Les tantièmes dans une copropriété : règles et calculs.
Chaque lot de copropriété est affecté de tantièmes de parties communes.
En quoi consistent ces tantièmes et à quoi servent-ils ?
Qu’est-ce qu’un tantième ?
La division de l’immeuble en copropriété en lot entraine pour chaque copropriétaire l’identification de ses parties privatives et l’attribution de la quote-part des parties communes appelées tantièmes, associée à chaque lot.
Les tantièmes sont ainsi calculés et exprimés en pourcentage de l'ensemble de toutes les parties communes de l'immeuble.
Il n´est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d´une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
C’est la répartition des tantièmes de la copropriété qui détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires.
Chaque copropriétaire dispose d’une jouissance absolue sur ses parties privatives et Comment sont-ils déterminés ?
Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de copropriété.
Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.
Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :
- La superficie ou surface utile de chaque lot.
- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking.
- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc.
- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc.
- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.
Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété.
A quoi servent les tantièmes ?
Les tantièmes de parties communes ont deux utilités : Ils servent à déterminer le montant de la participation de chaque copropriétaire aux charges générales, c’est à dire à toutes celles concernant la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de la copropriété.
Exemple de calcul de participation à des travaux concernant la peinture du hall d’entrée :
Montant des travaux : 5000 euros
Tantièmes généraux de parties communes dans la copropriété : 10000
Tantièmes détenus par un copropriétaire X = 150 Tantièmes détenus par un copropriétaire Y : 350
Quote-part payée par X = 5000 x 350/10000 = 175 euros
Ils déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire lors des votes en assemblée générale des copropriétaires.
Selon l’exemple précédent :
Nombre de tantièmes de X : 150
Nombre de tantièmes de Y : 350
Nombre de tantièmes total dans la copropriété : 10000
Le copropriétaire X détient 1,5% des voix de la copropriété ; le copropriétaire Y en détient 3,5%
Quote-part payée par X = 5000 x 150/10000 = 75 euros
Tantièmes de copropriété.
Il existe certains cas où les tantièmes de charges sont différents des tantièmes de copropriété.
En effet, si les tantièmes généraux, c’est à dire ceux correspondant aux charges générales, sont identiques aux tantièmes de copropriétés, il peut exister au sein de la copropriété des parties communes spéciales qui sont alors soumises à un régime spécial avec des tantièmes spécifiques prévus par le règlement de copropriété :
par exemple charge concernant l’escalier d’un bâtiment d’une copropriété en comportant plusieurs.
Par ailleurs, les charges spéciales issues des services collectifs et des éléments d’équipement commun ne suivent pas la répartition des tantièmes généraux mais celles du critère de l’utilité, qui diffère de celui des tantièmes.
Modification ou rectification des tantièmes.
- Création de nouveaux tantièmes :
- en cas de division d’un lot
L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de la copropriété à la majorité simple de l’article 24.
- En cas de travaux
L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à la même majorité que celle ayant voté la réalisation des travaux (selon les cas à la majorité simple, absolue ou à la double majorité de l’article 26).
L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à la double majorité de l’article 26 ou à l’unanimité si la modification entraine une affectation de la destination de l’immeuble.
- En cas de travaux
En cas d’erreur, les tantièmes présents dans l’état de description ne peuvent être modifiés que par l’assemblée générale des copropriétaires par un vote à l’unanimité.
A défaut de cette décision, il reste possible de demander en justice la rectification du calcul des charges ayant pour fondement une erreur de calcul des tantièmes.
Engagée par tout copropriétaire si, selon l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, « la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10, l’action peut aboutir à l'établissement d'un nouvel état de répartition des charges et un nouveau calcul des tantièmes, sans effet rétroactif toutefois.
L’action en justice doit toutefois intervenir dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans à partir de la première mutation à titre onéreux du lot depuis la publication du règlement de copropriété.
Changement de destination d'un local en copropriété
Bien qu’elle ne soit pas directement définie par la loi du 10 juillet 1965, la notion de destination y est souvent évoquée et en constitue la clé de voûte.
La destination désigne non seulement l’usage qui doit être fait de l’immeuble : habitation, usage professionnel, ou encore usage mixte, mais aussi la destination de chaque lot.
Comment est fixée la destination d’un lot ?
C’est en principe le règlement de copropriété qui fixe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 :
« I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance »
Toutefois, le règlement de copropriété ne mentionne parfois pas la destination des parties communes et privatives, ou encore l’affectation peut être définie dans des termes généraux ou imprécis.
Dans ce cas, il est possible de la déduire selon :
- L’attribution faite des lots,
- La structure de l’immeuble et la configuration des espaces communs,
- La situation générale de l’immeuble et son intégration dans l’environnement, son aspect, son standing.
Les dossiers de mise en copropriété comprennent :
- Diagnostic technique global (DTG).
- Etat descriptif de division.
Plans des lots.
Tableau de répartitions du tantième.
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